Grundsteuer Update 2025

Zum 1. Januar dieses Jahres wird die Grundsteuer erstmals unter Berücksichtigung der neuen Grundsteuerwerte festgesetzt, nachdem die alten Grundsteuer-Regelungen durch das Bundesverfassungsgericht für verfassungswidrig und bis längstens zum 31. Dezember 2024 für anwendbar erklärt worden waren.

Die Umsetzung des neuen Rechts verläuft allerdings ein wenig holprig: 

• Viele Gemeinden haben erst vor Kurzem die für die Berechnung der Grundsteuer nötigen Hebesätze festgelegt und auch deshalb sind derzeit längst noch nicht alle Grundsteuerbescheide ergangen. Was Sie tun sollten, falls auch Sie noch keinen neuen Grundsteuerbescheid erhalten haben, erfahren Sie unter 1).
• Auch zum neuen Grundsteuerrecht sind bereits diverse Klagen anhängig: Streitpunkt ist in der Regel, ob die jeweiligen Modelle verfassungsgemäß sind. Zwar ist nicht davon auszugehen, dass in näherer Zukunft abschließend über die Klagen entschieden sein wird, allerdings kam im Jahr 2024 zumindest in den Punkt, ob ein niedrigerer Verkehrswert als der vom Finanzamt festgestellte Grundsteuerwert nachgewiesen werden kann, Bewegung. Details hierzu erfahren Sie unter 2).

Und da zudem in Kürze die Fristen für die grundsteuerlichen Anzeigepflichten ablaufen, informieren wir Sie zu diesem Thema unter 3).

1) Was Sie tun sollten, falls Sie bisher noch keinen neuen Grundsteuerbescheid erhalten haben

Obwohl die Grundsteuer zum 1. Januar 2025 erstmals unter Berücksichtigung der neuen Grundsteuerwerte festgesetzt wird und in der Regel quartalsmäßig ab 15. Februar 2025 zu entrichten ist, haben viele Immobilienbesitzer ihre Grundsteuerbescheide noch nicht erhalten. Diverse Kommunen gehen davon aus, dass auch zum ersten Zahlungstermin noch nicht alle Grundsteuerbescheide ergangen sein werden.

Falls Ihnen bis zum Zahlungstermin noch kein neuer Grundsteuerbescheid vorliegt, müssen Sie die alte Grundsteuer in 2025 nicht weiter entrichten. Denn das Bundesverfassungsgericht hatte nicht nur die alte Grundsteuer für verfassungswidrig und bis längstens zum 31. Dezember 2024 für anwendbar erklärt (s.o.), sondern zudem auch entschieden, dass für Kalenderjahre nach Ablauf dieser Frist auf bestandskräftige Bescheide, die auf den Altregelungen beruhen, keine Belastungen mehr gestützt werden dürfen. Wir raten in diesem Fall, dass Sie Daueraufträge vorerst aussetzen bzw. Lastschriften – falls sie wider Erwarten von Kommunen ausgeführt werden – widersprechen (und die Gemeinde hiervon in Kenntnis setzen). Dadurch stellen Sie sicher, dass es nicht zu Doppelzahlungen oder späteren fehleranfälligen Verrechnungen mit der neuen Grundsteuer kommt. Die neue Grundsteuer ab 2025 müssen Sie erst entrichten, wenn Ihnen ein neuer Grundsteuerbescheid vorliegt.
 
2) Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes im Bundesmodell 

Im Rahmen des Jahressteuergesetzes 2024 wurde nunmehr die Möglichkeit, bei der neuen Grundsteuer im Einzelfall einen niedrigeren Verkehrswert als den vom Finanzamt festgestellten Grundsteuerwert nachzuweisen, in § 220 Abs. 2 BewG gesetzlich geregelt; die Neuregelung gilt ab dem 6. Dezember 2024. Die Gesetzesänderung hatte sich bereits nach Ergehen der BFH-Beschlüsse vom 27. Mai 2024, II B 78/23 (AdV) und II B 79/23 (AdV) angekündigt und war letztendlich bereits durch gleichlautende Ländererlasse der obersten Finanzbehörden der Länder vom 24. Juni 2024 vorweggenommen worden.

Übersteigt der vom Finanzamt ermittelte Grundsteuerwert den nachgewiesenen gemeinen Wert um mindestens 40% (liegt also der gemeine Wert 28,57% unter dem ermittelten Grundsteuerwert), so ist nunmehr dieser gemeine Wert anzusetzen. Der niedrigere Wert ist durch ein Gutachten (des zuständigen Gutachterausschusses oder eines staatlich anerkannten Sachverständigers bzw. Gutachters) nachzuweisen. Auch ein Kaufpreis kann zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts herangezogen werden, falls dieser innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt (1. Januar 2022) im gewöhnlichen Geschäftsverkehr, d.h. zwischen unabhängigen Dritten, zustande gekommen ist. 

Die o.g. Grundsätze sind – unter Berufung auf die o.g. Ländererlasse – in allen Fällen, in denen der Grundsteuerwertbescheid auf den 1. Januar 2022 noch offen ist (also v.a. in den Fällen, in denen bereits ein Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid auf den 1. Januar 2022 läuft), ohne Berücksichtigung der Wertfortschreibungsgrenze (s.u.) anwendbar. In den Fällen, in denen der Grundsteuerwertbescheid auf den 1. Januar 2022 bereits bestandskräftig ist oder der niedrigere Verkehrswert erst auf einen späteren Zeitpunkt nachgewiesen werden kann, kommt die Anwendung der o.g. Grundsätze unter Berufung auf die Gesetzesänderung im Rahmen einer Wertfortschreibung nach § 222 BewG (frühestens auf den 1. Januar 2025) in Betracht. In diesem Fall ist allerdings die Wertfortschreibungsgrenze zu beachten: Der Grundsteuerwert wird nur dann neu festgestellt (sog. Wertfortschreibung), wenn der auf volle EUR 100 abgerundete Wert, der sich für den Beginn eines Kalenderjahres ergibt, von dem entsprechenden Wert des letzten Feststellungszeitpunkts nach unten um mehr als EUR 15.000 abweicht.

Hinweise:

• Bitte beachten Sie, dass die Neuregelung nur Grundstücke in den Bundesländern betrifft, in denen das sog. Bundesmodell zur Anwendung kommt (also Schleswig-Holstein, Mecklenburg-Vorpommern, Bremen, Berlin, Brandenburg, Sachsen-Anhalt, Thüringen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland und Sachsen, nicht jedoch Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen und Niedersachsen). Allerdings ist in Baden-Württemberg schon durch das dortige Landesgrundsteuergesetz der Nachweis eines niedrigeren Wertes möglich, sofern der „durch ein qualifiziertes Gutachten nachgewiesene tatsächliche Wert des Grund und Bodens“ um mehr als 30% von dem durch das Finanzamt ermittelten Grundsteuerwert abweicht.
• Da die regelmäßig nicht unerheblichen Kosten für die Erstellung des Gutachtens vom Steuerpflichtigen zu tragen sind, müssen Sie im Einzelfall entscheiden, ob die erwarteten niedrigeren Steuerzahlungen die Gutachtenkosten kompensieren werden. Bei Bedarf stehen wir Ihnen bei dieser Entscheidung beratend zur Seite.

3) Grundsteuerliche Anzeigepflichten

Zum Jahreswechsel möchten wir Sie zudem wieder auf die grundsteuerlichen Anzeigepflichten hinweisen:

Haben sich nach dem 1. Januar 2022 bestimmte Änderungen im Zusammenhang mit einem Grundstück ergeben, treffen Grundstückseigentümer steuerliche Anzeigepflichten. Anzeigepflichten ergeben sich regelmäßig z.B. bei folgenden Änderungen:

• bei baulichen Veränderungen (z.B. Neubau oder Anbau an ein bestehendes Gebäude) und/ oder Umnutzungen (z.B. Gewerbe- in Wohnflächen)
• bei Entstehung neuer wirtschaftlicher Einheiten (z.B. durch Unterteilung in Wohnungs- oder Teileigentum nach WEG)
• bei Wegfall wirtschaftlicher Einheiten (z.B. durch Zusammenfassung von Wohnungs- oder Teileigentum).

Dagegen lösen Eigentümerwechsel regelmäßig – da hier bereits das Grundbuchamt das Finanzamt informiert – keine Anzeigepflichten aus. Eine Ausnahme gilt allerdings für den Eigentumswechsel von auf fremdem Grund und Boden errichteten Gebäuden.

Die Frist, innerhalb derer die Anzeigepflichten zu erfüllen sind, unterscheidet sich je nach Bundesland: In Bayern, Hamburg und Niedersachsen endet sie erst am 31. März, in den übrigen Bundesländern jedoch schon am 31. Januar des auf die Änderung folgenden Kalenderjahres. Hat eine Änderung Auswirkung auf eine Steuerermäßigung oder Steuerbefreiung, ist sie in den meisten Bundesländern bereits innerhalb von drei Monaten nach Eintritt der Änderung anzeigepflichtig.

Bitte kommen Sie auf uns zu, falls wir für Sie prüfen sollen, ob bei Änderungen im Zusammenhang mit Ihrem Grundstück Anzeigepflichten bestehen. Gerne erstellen wir bei Bedarf auch die entsprechende Anzeige und übermitteln diese ans Finanzamt.