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Unterschiedliche Vorsteueraufteilung bei gemischt genutzten Gebäuden hinsichtlich Herstellungs- und Erhaltungsaufwand

Die Vermietung eines Gebäudes ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei. In bestimmten Fällen (beispielsweise bei einer Vermietung an Gewerbetreibende) können die Vermieter zur Umsatzsteuerpflicht optieren. Dies kann insbesondere im Hinblick auf die Geltendmachung der Vorsteuer, welche auf die bezogene Eingangsleistungen (beispielsweise Herstellungskosten des Gebäudes, laufende Erhaltungsaufwendungen etc.) entfallen, von Vorteil sein.

Wird ein Gebäude zum Teil umsatzsteuerpflichtig und zum Teil umsatzsteuerfrei vermietet (sog. gemischt genutztes Gebäude), kann die Vorsteuer auf die in Anspruch genommenen Eingangsleistungen nur anteilig geltend gemacht werden.

In seinem Urteil vom 10. August 2016 (Aktenzeichen XI R 31/09) hat der Bundesfinanzhof unter Anwendung der Enscheidungsgründe des EuGH bekräftigt, dass bei Herstellung eines gemischt genutzten Gebäudes regelmäßig der sogenannte Flächenschlüssel eine „präzisere“ Berechnung des Vorsteuerabzugs ermöglicht.

Im Einzelnen hat der Bundesfinanzhof Folgendes entschieden:

Eine Aufteilung nach dem gesamtumsatzbezogenen Umsatzschlüssel hat einen pauschalen Charakter und lässt unberücksichtigt, für welchen Bereich des Unternehmens die jeweilige Eingangsleistung bezogen wurde.  

Auch bei der Herstellung eines gemischt genutzten Gebäudes kommt ein objektbezogener Flächenschlüssel gegenüber einem objektbezogenen Umsatzschlüssel in der Regel zu einer präziseren Vorsteueraufteilung, da sich in der unterschiedlichen Nutzung der Flächen eines bestimmten Gebäudes, die Zuordnung des Gebäudes bzw. Gebäudeteils zu den mit ihnen ausgeführten Umsätzen ausdrückt.

Eine Aufteilung nach Umsätzen (nicht nach Flächen) kommt allerdings dann in Betracht, wenn die Nutzflächen nicht miteinander vergleichbar sind. Dies wäre beispielsweise dann der Fall, wenn die Ausstattung der den unterschiedlichen Zwecken dienenden Räumen (z. B. Höhe der Räume, Dicke der Wände und Decken, Innenausstattung) erhebliche Unterschiede aufweist.

Bei den laufenden Aufwendungen, die im Zusammenhang mit der Nutzung, Erhaltung sowie Unterhaltung der Immobilie anfallen, bleibt der Bundesfinanzhof dabei, dass eine Direktzuordnung der Eingangsumsätze vorzunehmen ist, da bei diesen Eingangsleistungen entscheidend ist, welche Aufwendungen in bestimmte Teile des Gebäudes eingehen.

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