Verfassungswidrigkeit der Einheitsbewertung für Zwecke der Grundsteuer stellt den Gesetzgeber vor neue Herausforderungen

Hintergrund

Das Bundesverfassungsgericht hat mit seinem Urteil vom 10. April 2018 die gesetzlichen Regelungen zur Einheitsbewertung für Grundvermögen für Zwecke der Grundsteuer in den „alten“ Bundesländern für verfassungswidrig erklärt. Das Bundesverfassungsgericht entschied über drei Vorlagen des Bundesfinanzhofs und zwei Verfassungsbeschwerden (1 BvL 11/14, 1 BvL 12/14, 1 BvL 1/15, 1 BvR 639/11, 1 BvR 889/12), die sich alle gegen die Besteuerung von Grundstücken im Westen auf Basis der Einheitswerte von 1964 richteten. In den „neuen“ Bundesländern gehen die Werte sogar auf das Jahr 1935 zurück.

Für die Bewertung von Grundvermögen der „neuen“ bzw. „alten“ Bundesländer sind jeweils eigenständige Bewertungsregelungen anzuwenden. Jedoch lagen dem Gericht nur Fälle aus den westlichen Bundesländern vor, weshalb sich das Urteil formal auch nur auf sie bezieht. Angesichts der Begründung des Bundesverfassungsgerichts besteht aber weitgehende Einigkeit, dass auch die in den „neuen“ Bundesländern geltenden Bewertungsregeln nicht den verfassungsrechtlichen Vorgaben entsprechen.

Entscheidungsgründe

Das Bewertungsgesetz sieht grundsätzlich vor, dass alle Grundstücke im Abstand von sechs Jahren im Rahmen einer Hauptfeststellung neu zu bewerten sind. Jedoch ist dies seit der letzten Hauptfeststellung im Jahr 1964 nicht mehr geschehen, so dass auch heute noch die historischen Werte aus 1964 für die Bemessung der Grundsteuer herangezogen werden. Damit bleibt die gesamte Immobilienwertentwicklung seit diesem Zeitpunkt außer Acht. Das Festhalten an diesem Hauptfeststellungszeitpunkt führt somit zu gravierenden Ungleichbehandlungen bei der Bewertung von Grundvermögen und ist mit dem allgemeinen Gleichheitssatz nach Artikel 3 Abs. 1 Grundgesetz unvereinbar. Die aus der Überdehnung des Hauptfeststellungszeitraums entstandenen Wertverzerrungen führen zu entsprechenden Ungleichbehandlungen bei der Erhebung der Grundsteuer.
 
Weitere Entwicklung

Das Bundesverfassungsgericht hat den Gesetzgeber dazu verpflichtet, eine Neuregelung bis spätestens 31. Dezember 2019 zu schaffen. Bis zu diesem Zeitpunkt dürfen die vom Bundesverfassungsgericht als verfassungswidrig eingestuften alten Bewertungsregelungen weiter angewendet werden. Sofern bis zu diesem Zeitpunkt ein neues Gesetz erlassen wird, gilt eine weitere Übergangsfrist bis längstens 31. Dezember 2024, während der die bsiherigen Werte weiter gelten. Diese zweite Übergangsfrist wird mit dem außergewöhnlichen Umsetzungsaufwand bei der Neubewertung des gesamten bundesweiten Grundstücksbestands gerechtfertigt.

Für die Reform gibt es bereits verschiedene Vorschläge. Welche davon tatsächlich umgesetzt werden, ist aber weitgehend offen. Diskutiert werden dabei Modelle, die die Bebauung mit einbeziehen und die Grundsteuer bspw. auf Basis der Grundstücks- und Gebäudenutzfläche oder des von den Gutachterausschüssen regelmäßig aktualisierten Bodenrichtwerts mit pauschalierten  Regelherstellungskosten (sog. Kostenwertmodell) für das Gebäude bemessen wollen. Dem stehen Bewertungsverfahren gegenüber, die die Bebauung unberücksichtigt lassen und lediglich auf den Bodenrichtwert abstellen (sog. Bodenwertmodell).

Es bleibt abzuwarten, für welche Alternative sich der Gesetzgeber entscheidet und ob überhaupt innerhalb der vom Bundesverfassungsgericht vorgegeben Frist eine Einigung möglich ist. Tendenziell ist aber wohl davon auszugehen, dass es in vielen Fällen zu einem Anstieg der Grundsteuerbelastung kommen wird.

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