Vermietung Arbeitszimmer oder als Homeoffice genutzte Wohnung an Arbeitgeber

Durch die Globalisierung und Digitalisierung ist eine zunehmende Flexibilität für bestimmte Tätigkeiten hinsichtlich ihrer örtlichen Ausübung möglich. Insbesondere in der Dienstleistungs- und IT-Branche ist ein Büro zur Ausübung der Tätigkeit vielfach nicht zwingend notwendig. Stattdessen reichen bereits ein Computer und eine stabile Internetverbindung aus. Vermehrt wird daher von Arbeitnehmern bei einem entsprechenden Angebot des Arbeitgebers auch die Möglichkeit genutzt, die Arbeitsleistung im privaten häuslichen Arbeitszimmer oder einer als Homeoffice genutzten Wohnung zu erbringen. Dabei machen Arbeitgeber und Arbeitnehmer auch zunehmend von der Möglichkeit Gebrauch, betreffend dieser Räumlichkeiten ein Mietverhältnis begründen.

Fußt ein solches Mietverhältnis auf überwiegend privatem Interesse des Arbeitnehmers, gilt das gezahlte Entgelt als Arbeitslohn des Steuerpflichtigen. Für die Aufwendungen des Arbeitnehmers für das Arbeitszimmer gelten die Beschränkungen nach § 9 Abs. 5 EStG iVm. § 4 Abs. 5 Nr. 6b EStG.

Lag hingegen ein überwiegend betriebliches Interesse des Arbeitgebers vor, war nach bisheriger Auffassung der Rechtsprechung und auch der Finanzverwaltung (BMF v. 13. Dezember 2005) von einem steuerlich anzuerkennenden Mietverhältnis auszugehen. Dabei wurde aufgrund der Vermietung einer Wohnung bzw. eines Wohnungsteils die Einkünfteerzielungsabsicht typisierend unterstellt. Der Steuerpflichtige erzielt damit Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, was für den Arbeitgeber in entsprechender Höhe zu betrieblichem Aufwand führt. Hierdurch ergibt sich für den steuerpflichtigen Arbeitnehmer der Vorteil, dass bei ihm angefallener Aufwand für das Arbeitszimmer bzw. die als Homeoffice genutzte Wohnung mit den erzielten Mieterträgen verrechnet werden kann. Aufgrund der typisierenden Betrachtungsweise gilt dies selbst dann, wenn tatsächlich ein Werbungskostenüberschuss (Verlust) durch die Vermietungstätigkeit erzielt wurde.

Mit Urteil vom 17. April 2018 hat der BFH seine Sichtweise bezüglich derartiger Mietverhältnisse geändert (die Finanzverwaltung hat sich der Sichtweise angeschlossen; BMF 18. April 2019, BStBl. I 2019, 461). Nach neuer Auffassung liegt bei einem derartigen Mietverhältnis keine Vermietung einer Wohnung oder eines Wohnungsteils vor, sondern vielmehr die Vermietung einer Gewerbeimmobilie. Die Einkünfteerzielungsabsicht kann daher nicht typisierend unterstellt werden, sondern muss im Einzelfall konkret anhand der vorliegenden Umstände geprüft werden.

Für den Steuerpflichtigen ergeben sich aus dieser geänderten Sichtweise die folgenden Konsequenzen:

• Liegt ein überwiegend privates Interesse des Arbeitnehmers vor, handelt es sich bei den Mietzahlungen wie bisher um steuerpflichtigen Arbeitslohn. Für die Aufwendungen des Arbeitszimmers gelten die Beschränkungen nach den §§ 9 Abs. 5 iVm. 4 Abs. 5 Nr. 6b EStG.

• Kann bei überwiegend betrieblichem Interesse die Einkünfteerzielungsabsicht aufgrund einer negativen Überschussprognose nicht nachgewiesen werden, handelt es sich bei der Vermietung um einen Vorgang der steuerlich unbeachtlichen privaten Ebene. Eine steuerliche Geltendmachung der Aufwendungen ist nicht möglich. Damit führt aber auch die Zahlung des Arbeitgebers nicht zu steuerpflichtigem Arbeitslohn!

• Kann bei überwiegend betrieblichem Interesse die Einkünfteerzielungsabsicht nachgewiesen werden, erzielt der Arbeitnehmer wie bisher Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Die im Zusammenhang mit den Einkünften entstandenen Aufwendungen können mit den Mieterträgen verrechnet werden.