Vertragliche Kaufpreisaufteilung von Grundstück und Gebäude kann für die AfA‑Bemessungsgrundlage maßgebend sein
Bei Kauf eines bebauten Grundstücks muss der Kaufpreis auf Grund und Boden sowie auf das Gebäude aufgeteilt werden. Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist beim Kauf eines Grundstücks mit Gebäude nur von den auf das Gebäude entfallenden Anschaffungskosten zulässig, da ein Grundstück ein nicht abnutzbares Wirtschaftsgut ist. Zwischen Steuerpflichtigem und Finanzamt ergibt sich daher regelmäßig ein Interessenskonflikt: Das Finanzamt möchte, dass ein möglichst hoher Teil des Kaufpreises auf das nicht abzuschreibende Grundstück entfällt, während der Steuerpflichtige einen möglichst hohen Teil des Kaufpreises auf das abschreibbare Gebäude ansetzen möchte.
In seinem Urteil vom 16. September 2015 hat der Bundesfinanzhof (Aktenzeichen IX R 12/14) bestätigt, dass bei der Aufteilung des Kaufpreises grundsätzlich die Verteilung im notariellen Kaufvertrag als AfA-Bemessungsgrundlage maßgebend ist. Die Vereinbarungen der Vertragsparteien zur Kaufpreisaufteilung binden allerdings nicht, wenn sie zum Schein vereinbart wurden oder die Voraussetzungen des Gestaltungsmissbrauchs vorliegen oder die realen Wertverhältnisse verfehlen.
Im entschiedenen Fall hat das Finanzamt der Kaufpreisaufteilung lt. Kaufvertrag mit Hinweis auf die zu diesem Zeitpunkt gültigen Bodenrichtwerte widersprochen und eine eigene Kaufpreisaufteilung zugrunde gelegt. In der vorinstanzlichen Entscheidung des Finanzgerichts wurde der Klage des Steuerpflichtigen überwiegend stattgegeben, da das Finanzgericht keine nennenswerten Zweifel an der Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag hatte. Da ein Vertrag unter fremden Dritten geschlossen worden sei, ist davon auszugehen, dass die Aufteilung von wechselseitigem Interesse getragen worden ist.
Die Klage des Finanzamts beim Bundesfinanzhof wurde an das Finanzgericht zurückverwiesen. Der Bundesfinanzhof hat dies damit begründet, dass das Finanzgericht im Rahmen der Ermittlung der AfA-Bemessungsgrundlage im Einzelfall zu prüfen hat, ob nennenswerte Zweifel an der vertraglichen Aufteilung bestehen. Es hat die Kaufpreisaufteilung anhand der am Markt objektiv erzielbaren Preise bzw. Verkehrswerte zu verifizieren.