BMF zur Vorsteueraufteilung bei gemischt genutzten Grundstücken

Verwendet ein Unternehmer die für sein Unternehmen bezogenen Waren oder sonstigen Leistungen sowohl für Umsätze, die zum Vorsteuerabzug berechtigen, als auch für Umsätze, die den Vorsteuerabzug ausschließen, hat er die angefallenen Vorsteuerbeträge entsprechend § 15 Abs. 4 UStG sachgerecht aufzuteilen. Insbesondere bei den Anschaffungs- und Herstellungskosten eines gemischt genutzten Gebäudes war die Frage des sachgerechten Aufteilungsmaßstabs vielfach konfliktbehaftet und führte nicht selten zu Beanstandungen seitens der Finanzbehörden.

Mit seinem Schreiben vom 20. Oktober 2022 setzt sich das BMF mit der langjährigen BFH-Rechtsprechung auseinander und relativiert seine bisherige Sichtweise.

Vorrangiger Aufteilungsmaßstab bleibt weiterhin der Flächenschlüssel, da dies regelmäßig die wirtschaftlich präzisere Aufteilungsmethode darstellt. Dabei gilt:

• Die Flächenberechnung ist nach den Gebäudeinnenflächen vorzunehmen, Außenplätze sind nicht einzubeziehen.
• Es sind die Grundflächen aller Räume zu berücksichtigen (z.B. Wohn- und Verkaufsräume, als Lagerflächen genutzte Keller oder Speicherräume, Tiefgarage).
• Flächen, die zur Versorgung des Gebäudes verwendet oder nur gemeinsam genutzt werden (z.B. Technikräume, Treppenhaus, Fahrradabstellräume, Waschküchen), bleiben unberücksichtigt.
• Grundflächen werden auch bei Dachschrägen voll angesetzt, Terrassen oder Balkone sind zur Hälfte anzusetzen.

Es können auch andere anerkannte Methoden der Flächenberechnung (z.B. nach DIN 277 - Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau - oder Wohnflächenverordnung) angewendet werden, wenn dies für das Gebäude einheitlich erfolgt und diese Methode auch für andere Zwecke angewendet wird (z.B. bei Mietverträgen).

Eine Anwendung eines objektbezogenen Umsatzschlüssels ist möglich, wenn insbesondere erhebliche Unterschiede in der Ausstattung bestehen. Dies ist der Fall, wenn

• bestimmte Räume luxuriös andere hingegen schlicht ausgebaut sind,
• einzelnen Räumen ein besonderer Herstellungsaufwand zuzurechnen ist (z.B. traglastverstärkte Böden),
• ein Einbau eines nicht allen Nutzern zugänglichen Schwimmbads erfolgt oder bei erheblich unterschiedlicher Nutzung von Flächen in dem Gebäude und auf den Dachflächen (z.B. bei Nutzung von Dachflächen für eine Photovoltaikanlage).

Eine Aufteilung nach einem unternehmenseinheitlichen Gesamtumsatzschlüssel kann ausnahmsweise zur Anwendung kommen, wenn das Gebäude – z.B. bei einem Verwaltungsgebäude – den Umsätzen des gesamten Unternehmens dient.

Unter bestimmten Voraussetzungen kann als sachgerechter Vorsteueraufteilungsmaßstab auch eine Aufteilung nach dem umbauten Raum vorgenommen werden. Dies soll insbesondere dann möglich sein, wenn Gebäudeteile mit unterschiedlichen Geschosshöhen, aber ansonsten ohne erhebliche Unterschiede in der Ausstattung zu beurteilen sind.

Bei einer zeitlich abwechselnden Nutzung derselben Flächen kann auch die Aufteilung nach Nutzungszeiten sachgerecht sein.

Das BMF-Schreiben ist in allen offenen Fällen anzuwenden. Es wird nicht beanstandet, wenn sich der Steuerpflichtige vor der Veröffentlichung dieses Schreibens zulässigerweise auf die Regelungen in der bisherigen UStAE-Fassung berufen hat.

Auswirkungen für die Praxis

Der – aus Sicht des Unternehmers meist ungünstige – Flächenschlüssel bleibt nach wie vor der von der Finanzverwaltung bevorzugte Aufteilungsmaßstab. Zwar lässt die Finanzverwaltung auch andere Methoden zu, diese jedoch nur unter besonderen Voraussetzungen. Insbesondere der oftmals für den Unternehmer günstigere Umsatzschlüssel soll zwar grundsätzlich möglich sein, jedoch nur, wenn erhebliche Unterschiede in der Ausstattung bestehen. Zwar ist Steuerpflichtigen jetzt die Möglichkeit eröffnet, den für ihn günstigeren Aufteilungsschlüssel zu wählen. Jedoch wird auch hier die Frage, ob dieser sachgerecht ist, letztlich von der Finanzverwaltung überprüft werden können.