Erleichterter Verlustabzug bei Ferienhäusern

Verluste aus der Vermietung eines Ferienhauses können selbst dann steuermindernd berücksichtigt werden, wenn kein Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erwarten ist. Dies hat das Finanzgericht Köln auch für den Fall angenommen, dass der Eigentümer sich eine Eigennutzung zunächst vorbehält und erst später ausschließt.

Ein Ehepaar hatte ein Ferienhaus erworben und hierfür einen Gästevermittlungsvertrag über zehn Jahre abgeschlossen. Zu dieser Zeit wollte das Ehepaar für maximal vier Wochen im Jahr das Ferienhaus selbst nutzen und hatte dies vertraglich festgehalten. Erst ein Jahr später verzichteten sie auf diese Selbstnutzungsmöglichkeit. Im Übrigen entsprachen die tatsächlichen Vermietungstage den ortsüblichen Tagen.

Das Finanzamt versagte den Verlustabzug, da innerhalb des 30 jährigen Prognosezeitraums nicht mit einem Gewinn zu rechnen sei. Dem folgte das Finanzgericht Köln in seinem Urteil (Aktenzeichen
10 K 2322/13) vom 17. Dezember 2015 nicht. Bei einer auf Dauer ausgelegten Vermietungstätigkeit ist grundsätzlich und typisierend von der Absicht des Steuerpflichtigen auszugehen, einen Einnahmeüberschuss zu erwirtschaften. Ein Nachweis über eine separate Überschussprognose ist dementsprechend nicht zu erbringen. Diese Grundsätze sind auch für die Vermietung von Ferienwohnungen anzuwenden. Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass diese ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehalten werden, unter der zusätzlichen Bedingung, dass die Vermietungstage die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen nicht erheblich unterschreiten (d.h. um mindestens 25 %). Dies hat das Finanzgericht Köln auch für den Fall angenommen, dass der Eigentümer sich eine Eigennutzung zunächst vorbehält und erst später ausschließt.