Private Veräußerungsgeschäfte bei Immobilien – Aktuelles zur Ausnahme bei Selbstnutzung

Die Veräußerung einer Immobilie des steuerlichen Privatvermögens ist dann steuerfrei, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung mehr als zehn Jahre liegen oder wenn die Immobilie zwischen Anschaffung und Veräußerung oder zumindest im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

Für die Berechnung dieser Behaltensfrist zählt das obligatorische Rechtsgeschäft, d. h. nicht die Eintragung im Grundbuch oder der Übergang des wirtschaftlichen Eigentums, sondern der Abschluss der jeweiligen notariellen Verträge.

Beispiel:

A erwirbt mit notariellem Kaufvertag vom 1.2.2008 ein Grundstück. Besitz, Nutzen und Lasten sollen laut Vertrag am 1.3.2008 übergehen und die Eintragung im Grundbuch erfolgt am 1.4.2008. A veräußert das Grundstück mit notariellem Vertrag vom 1.1.2018, Übergang Nutzen und Lasten am 15.3.2018 und Grundbucheintragung am 1.4.2018.

Es handelt sich um ein steuerbares und steuerpflichtiges privates Veräußerungs-geschäft, da der Zeitraum zwischen dem Kaufvertrag und Verkaufsvertrag (1.2.2008 und 1.1.2018) weniger als zehn Jahre beträgt.

Die Veräußerung einer eigengenutzten Immobilie ist auch innerhalb der Zehnjahresfrist kein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft, wenn das Objekt

• zwischen Anschaffung bzw. Fertigstellung und Veräußerung oder
• im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren

ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Bei der 2. Alternative (Eigennutzung im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren) muss sich die Nutzung nicht über die vollen drei Kalenderjahre erstrecken. Es ist ausreichend, wenn eine ausschließliche, zusammenhängende Nutzung zu eigenen Wohnzwecken innerhalb der letzten drei Jahre vorliegt.

Beispiel:

A hat in 2013 ein Haus für TEUR 500 gekauft, das er bis November 2016 vermietet. Ab 1. Dezember 2016 bewohnt er das Haus selbst. Im Februar 2018 verkauft er das Haus für TEUR 600.

Der Veräußerungsgewinn von TEUR 100 ist steuerfrei, weil A das Haus im Jahr der Veräußerung und den zwei davorliegenden Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat.

„Eigene Wohnzwecke“ bedeutet, dass der Steuerpflichtige das Objekt selbst oder zusammen mit Familienangehörigen bewohnt. Unschädlich ist auch, wenn er es gemeinsam mit fremden Dritten (z. B. als WG) bewohnt. Sowohl die entgeltliche als auch die unentgeltliche Überlassung einer Immobilie an andere Personen stellt dagegen keine eigenen Wohnzwecke dar, wenn der Steuerpflichtige sie nicht zugleich selbst bewohnt.

In einem neueren Urteil hat das FG Baden-Württemberg klargestellt, dass eine Nutzung für eigene Wohnzwecke in diesem Sinne auch bei unentgeltlicher Überlassung an Kinder vorliegt, wenn der Steuerpflichtige Anspruch auf Kindergeld bzw. Kinderfreibetrag hat (§ 32 Abs. 1 bis 5 EStG). Die zivilrechtliche Unterhaltspflicht ist nicht ausreichend. Sobald der Kindergeldanspruch entfällt, gilt die Nutzung für eigene Wohnzwecke als beendet bzw. unterbrochen.

Hinweis: Der Kindergeldanspruch bzw. der Anspruch auf Kinderfreibetrag bestehen grundsätzlich für jedes Kind bis zum 18. Lebensjahr sowie darüber hinaus bis zum 25. Lebensjahr wenn sich das Kind noch in Schul- oder Berufsausbildung befindet.

Auch Zweit- und Ferienwohnungen können unter die Begünstigung fallen, denn eine Immobilie wird laut BFH-Urteil vom 27. Juni 2017 (IX R 37/16) auch dann zu eigenen Wohnzwecken genutzt, wenn der Steuerpflichtige sie nur zeitweilig bewohnt. Allerdings muss sie ihm auch in der übrigen Zeit als Wohnung zur Verfügung stehen. Es wird weder die Nutzung als Hauptwohnung vorausgesetzt, noch muss sich dort der Lebensmittelpunkt befinden. Somit kann ein Steuerpflichtiger zeitgleich mehrere Wohnungen zu eigenen Wohnzwecken nutzen (z. B. Zweitwohnungen, nicht zur Vermietung bestimmte Ferienwohnungen oder Wohnungen im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung), sofern die Nutzung auf Dauer angelegt ist.

Leerstandszeiten vor der Selbstnutzung sind unschädlich, sofern sie in Zusammenhang mit der beabsichtigten Eigennutzung stehen (z. B. Renovierung). Ebenfalls unschädlich sind Leerstandszeiten bis zur Veräußerung, wenn davor eine Eigennutzung vorlag.

Sind die oben genannten Voraussetzungen nicht erfüllt, liegt eine steuerpflichtige Veräußerung vor und der Veräußerungsgewinn in Höhe des Unterschieds zwischen dem Veräußerungspreis und den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten – abzgl. bis dahin in Anspruch genommener Abschreibungen - ist mit Zufluss des Kaufpreises zu versteuern. Erfolgt eine Tilgung des Veräußerungspreises in Raten über mehrere Jahre, entsteht die Steuerpflicht erst in dem Jahr, in dem die Summe der bisherigen Zahlungen die Anschaffungskosten übersteigt (d. h. sobald ein „Mehr“ entsteht).

In die Anschaffungs- und Herstellungskosten sind auch nachträgliche Herstellungs-kosten einzubeziehen. Ebenso sind neu errichtete Gebäude bzw. selbstständige Gebäudeteile einzubeziehen, wenn sie innerhalb der 10-Jahres-Frist errichtet wurden.