Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG – Anwendungsschreiben BMF

Mit Gesetz zur Förderung des Mietwohnungsneubaus wurde vergangenen Jahres die Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG mit dem Ziel eingeführt, den Neubau von Mietwohnungen im mittleren und niedrigen Preissegment steuerlich zu fördern. Im Wesentlichen soll eine Erhöhung der prozentualen Abschreibung in den ersten Jahren nach Anschaffung oder Herstellung ermöglicht werden. Mit Schreiben vom 07. Juli 2020 hat das BMF zu diversen Anwendungsfragen Stellung genommen und insbesondere die Ermittlung der sog. „Baukostenobergrenze“ in Höhe von EUR 3.000 konkretisiert.

Begünstigungsfähig nach § 7b EStG ist grundsätzlich die Anschaffung oder Herstellung neuer Mietwohnungen, in Form von Neubauten, Aus-/Umbau von bestehenden Gebäudeflächen wie Dachgeschossbauten sowie Aufstockungen oder Anbauten. Die Wohnungen müssen im Jahr der Anschaffung oder Fertigstellung und in den folgenden neun Jahren entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet werden (§ 7b Abs. 2 Nr. 3 EStG). Damit eine Wohnung Wohnzwecken dient, muss die entgeltliche Überlassung unbefristet oder für mindestens ein Jahr erfolgen. Somit liegt bei der vorübergehenden Beherbergung von Personen (z.B. Ferienwohnungen oder Hotels) kein Wohnzweck vor.

Der Bauantrag oder die Bauanzeige müssen nach dem 31.08.2018 und vor dem 01.01.2022 gestellt worden sein (§ 7b Abs. 2 Nr. 1 EStG). Unabhängig von der vorgenannten Frist, ist die Vorschrift letztmalig im Veranlagungszeitraum 2026 anwendbar. Dies gilt auch für Mietwohnungsneubauten, bei denen die vierjährige Phase der Sonderabschreibung noch nicht abgelaufen ist. Um die volle Begünstigung nutzen zu können, muss die Anschaffung bzw. Fertigstellung der Mietwohnungsneubauten daher spätestens zum Ende des Veranlagungszeitraums 2023 erfolgen.

Grundvoraussetzung für die Inanspruchnahme der Sonder-AfA (Abschreibung) ist, dass eine Baukostenobergrenze von EUR 3.000 Anschaffungs- oder Herstellungskosten pro m² Wohnfläche nicht überschritten wird (§ 7b Abs. 2 Nr. 2 EStG). Des Weiteren muss die Wohnfläche mindestens 23 m² betragen. Ausnahmen greifen bei Studentenwohnheimen oder Apartments in Seniorenheimen.

Bisher bestand eine gewisse Rechtsunsicherheit hinsichtlich der Frage, auf Basis welcher Wohnfläche die Baukostenobergrenze zu berechnen ist. Das Anwendungsschreiben stellt nun klar, dass die dabei zugrunde zu legende Fläche die Nutzfläche des Gebäudes ist. Somit ist in die Berechnung der Baukostenobergrenze die einzelne neue Mietwohnung inklusive sämtlicher Nebenräume wie Waschküche und Kellerräumen (ggf. entsprechend dem Anteil der Nutzfläche der neuen Mietwohnung an der Gesamtnutzfläche des Gebäudes) einzubeziehen. Auch die zur begünstigten Wohnung gehörenden Garagen fallen unter die Wohnfläche. Das BMF legt somit den Begriff Wohnfläche weiter aus als von der Wohnflächenverordnung (WoFlV) vorgesehen.

Da die Sonderabschreibung als staatliche Beihilfe qualifiziert, sind nach § 7b Abs. 5 EStG die europarechtlichen Beihilferegelungen zu beachten. Die Sonderabschreibung kann damit nur in Anspruch genommen werden, wenn die Beihilfehöchstbeträge eingehalten werden (De-minimis: EUR 200.000, DAWI-de-minimis: EUR 500.000).

Unter den genannten Voraussetzungen können im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren neben der regulären AfA nach § 7 Abs. 4 EStG jährlich Sonderabschreibungen von bis zu 5 % der Bemessungsgrundlage in Anspruch genommen werden. Es handelt sich um eine Jahresabschreibung ohne zeitanteilige Aufteilung.

Die förderfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen maximal EUR 2.000 je m² Wohnfläche betragen (§ 7b Abs. 3 EStG). Sofern die Kosten weniger als EUR 2.000 pro m² betragen, sind sie in ihrer tatsächlich angefallenen Höhe anzusetzen.

Zu beachten ist, dass die begünstigte Wohnung für einen Nutzungszeitraum von 10 Jahren entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet werden muss. Sofern innerhalb des zehnjährigen Nutzungszeitraums die Wohnung dem Mietwohnungsmarkt entzogen oder veräußert oder die Baukostenobergrenze nachträglich überschritten (durch nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten) wird, muss die in Anspruch genommene Sonder-AfA in voller Höhe rückgängig gemacht und verzinst werden (§ 7b Abs. 4 EStG). Das bedeutet, dass die Vergünstigung für sämtliche Zeiträume rückwirkend entfällt.

Das BMF-Schreiben vom 07. Juli 2020 enthält einige hilfreiche Klarstellungen zur Anwendung der Sonderabschreibung für die Anschaffung und Herstellung neuer Mietwohnungen nach § 7b EStG. Es ist sehr zu begrüßen, dass nun Rechtssicherheit im Hinblick auf die bei der Ermittlung der Baukostenobergrenze einbezogene Wohnfläche besteht. Die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung ermöglicht es dem Steuerpflichtigen im Anschaffungsjahr und den folgenden drei Jahren ein Abschreibungsaufwand von bis zu 28% der Gebäudeherstellungskosten bzw. -anschaffungskosten steuerlich geltend zu machen. Nichtsdestotrotz gilt es vorausschauend zu prüfen, ob die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung sinnvoll ist, da bei Nichtbeachtung des zehnjährigen Nutzungszeitraums neben der Steuernachzahlung ein beträchtlicher Zinsschaden entstehen kann.