BFH legt Ausschließlichkeit bei der erweiterten Grundbesitzkürzung weiter eng aus

Hintergrund

Nach § 9 Nr. 1 GewStG ist der Gewerbeertrag um 1,2% der Einheitswerte der zum Betriebsvermögen des Unternehmens gehörenden Grundbesitzes zu kürzen. § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG erweiterte die Kürzung auf den Teil des Gewerbeertrags, welcher auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt. Es wird aber vorausgesetzt, dass das Unternehmen ausschließlich eigene Grundbesitze oder neben eigenem Grundbesitz eigenes Kapitalvermögen verwaltet und nutzt oder daneben Wohnungsbauten betreut oder Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser oder Eigentumswohnungen i.S. des Wohnungseigentumsgesetzes errichtet und veräußert. Dieses Ausschließlichkeitsgebot führt in vielen Fällen zum Versagen der erweiterten Grundstückskürzung.

Entscheidung des BFH

Gem. § 9 Nr. 1 S. 5 Nr. 1a S. 1 GewStG ist die erweiterte Grundstückskürzung zu versagen, soweit der Gewerbeertrag Sondervergütungen nach § 15 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 S. 1 EStG enthält, die nicht aus der Überlassung von Grundbesitz resultieren. Der BFH hat sich im Urteil vom 9. März 2023 (IV R 25/20) mit der Kernfrage beschäftigt, ob der Wortlaut auch dann anwendbar ist, wenn der Vergütungsempfänger selbst nicht der Gewerbesteuer unterliegt. Dies verneinte der BFH mit der Folge, dass auch Sondervergütungen, z.B. Zahlungen von Darlehnszinsen, an einen nicht der Gewerbesteuer unterliegenden Gesellschafter keine Inanspruchnahme der erweiterten Grundstückkürzung ermöglicht.

Auch mit dem Urteil vom 23. März 2023 – III R 49/20 äußert sich der BFH zu dem Ausschließlichkeitsgebot. In diesem Fall wurde die erweiterte Kürzung versagt, da das Unternehmen anderen wirtschaftlichen Aktivitäten nachging. Als Leistung neben der Grundstücksverwaltung und -nutzung hat das Unternehmen entgeltliche Reinigungsleistungen in fremden Gebäuden erbracht. Diese Nebenleistung steht der Inanspruchnahme der erweiterten Grundstückkürzung entgegen. Zwar können Reinigungsleistungen laut BFH grundsätzlich unmittelbar zur Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes gehören, unabhängig wem das Gebäude zuzurechnen ist. Jedoch scheidet die Zuordnung der Reinigungsleistungen zur Verwaltung eigenen Grundbesitzes aus, wenn die Reinigung durch den Mieter (hier im konkreten Fall die GmbH) gegen Entgelt erfolgt.

In einem weiteren Urteil vom 20. April 2023 – III R 53/20 setzt sich der BFH mit der Frage, wann die Verwaltung von eigenem Grundbesitz vorliegt, auseinander. In diesem Fall war eine Komplementär-GmbH ohne Vermögensbeteiligung an einer grundbesitzverwaltenden, nicht gewerblich geprägten KG (Zebragesellschaft) beteiligt und erhielt für die Haftungsübernahme eine Vergütung. Die erweiterte Kürzung wird versagt, da der Grundbesitz der KG der Komplementärin mangels Beteiligung am Vermögen nicht nach § 39 Abs. 2 Nr. 2 AO zugerechnet werden kann. Die GmbH verwaltet damit in Bezug auf die KG keinen eigenen Grundbesitz. Bei den Entgelten für die Übernahme der Komplementärstellung aufgrund des Gesellschaftervertrags handelt es sich um Erträge aus der Verwaltung und Nutzung von fremden Grundbesitz.

Auch für den Fall, dass die GmbH selbst in deren Gesellschaftervermögen Grundbesitze hält, aber weiterhin an einer vermögensverwaltenden, nicht gewerblich geprägten Personengesellschaften mit 0% beteiligt ist und hierfür eine Haftungsvergütung erhält, stellt jedenfalls die Nutzung des Absicherungspotentials ihres Beteiligungsvermögens eine für die erweiterte Kürzung schädliche Nebentätigkeit dar.

Fazit

Diese Urteile zeigen, dass das Ausschließlichkeitsgebot des § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG sehr eng gesehen wird. Auch in Bagatellfällen, wie bei der Vergütung für die Haftungsübernahme, ist keine Ausnahme wegen Geringfügigkeit oder des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes geboten. Trotz der Neuregelung im Rahmen des Fondsstandortgesetz, durch das für die Lieferung von Strom und anderen Leistungen an die Mieter eine Bagatellgrenze gesetzlich eingeführt wurde (siehe Newsletter vom 14. September 2022), sind diese engen Rahmenbedingungen weiterhin zu beachten.