Die Wohnungseigentumsgemeinschaft (WEG) in der Umsatzsteuer
Besitzer einer Eigentumswohnung sind in der Regel Teil einer Wohnungseigentumsgemeinschaft (WEG), die letztendlich für das jeweilige häusliche Gemeinschaftseigentum wie z.B. die zentrale Hausheizanlage zuständig ist.
Umsatzsteuerlich wird davon ausgegangen, dass die WEG das Gemeinschaftseigentum zur Verfügung stellt, instand hält und repariert. Sie erbringt damit Leistungen an die Wohnungseigentümer und wird dadurch zur umsatzsteuerlichen Unternehmerin. Diese Leistungen der WEG sind aber nach § 4 Nr. 13 UStG steuerfrei, soweit die Leistungen in der Überlassung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Gebrauch, seiner Instandhaltung, Instandsetzung und sonstigen Ver-waltung sowie der Lieferung von Wärme und ähnlichen Gegenständen bestehen. Da diese Leistungen den Kernbestandteil der WEG bilden, hat die WEG selbst in der Regel keine Umsatzsteuervoranmeldungen einzureichen, ihr steht aber auch der Vorsteuerabzug aus den Eingangsleis-tungen (z.B. Handwerkerrechnungen für die Reparatur des Gemeinschaftseigentums) nicht zu.
Lediglich insoweit als die WEG anderweitige Leistungen erbringt, wird sie selbst umsatzsteuerpflichtig. Dies wäre beispielsweise der Fall, wenn die WEG Reparaturaufwendungen für das Sondereigentum einzelner Eigentümer beauftragt und durchführen lässt oder auch wenn selbst erzeugter Strom (bspw. durch eine PV-Anlage) an die Eigentümer geliefert wird. Hier müsste sie dem jeweiligen Eigentümer die Umsatzsteuer in Rechnung stellen und diese ans Finanzamt abführen, sofern dadurch mehr als 17.500 EUR im Jahr umgesetzt werden (sog. Kleinunternehmerregelung). Andererseits steht ihr dann aber auch der Vorsteuerabzug aus den Eingangsrechnungen (bspw. der Handwerker oder der Errichtungskosten der PV-Anlage) zu.
Für den jeweiligen Wohnungseigentümer spielt eine gesonderte Abrechnung inkl. Umsatzsteuerausweis am Ende keine Rolle, sofern die Wohnung lediglich zu Wohnzwecken genutzt wird. Wenn einzelne Wohnungen aber (ggf. teilweise) zu unternehmerischen Zwecken genutzt werden oder umsatzsteuerpflichtig an andere Unternehmer vermietet werden, hat der jeweilige Eigentümer – insbesondere bei größeren Instandhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum – ein Interesse daran, den Vorsteuerabzug aus den Handwerkerrechnungen geltend zu machen. Die Nebenkostenabrechnung und eine Kopie der an die WEG gerichteten Handwerkerrechnung reicht hier regelmäßig nicht aus, da der Wohnungseigentümer im umsatzsteuerlichen Sinne nicht Leistungsempfänger ist, sondern die WEG und die von der WEG an den Eigentümer erbrachte Leistung umsatzsteuerfrei ist.
Für den Vorsteuerabzug auf Seiten des Wohnungseigentümers ist es daher notwendig, dass die WEG insoweit auf die Umsatzsteuerbefreiung nach § 4 Nr. 13 UStG verzichtet. Sie muss dem Eigentümer eine ordnungsgemäße Rechnung ausstellen, und die darin ausgewiesene Umsatzsteuer im Rahmen der Umsatzsteuervoranmeldungen an das Finanzamt abführen. Sowohl dem Eigentümer als auch der WEG selbst steht dann der Vorsteuerabzug zu.
Beispiel:
Eine WEG besteht aus zwei gleich großen Wohneinheiten. Eine davon wird zu privaten Wohnzwecken genutzt und in der anderen wird ein Friseurgeschäft betrieben. Im Jahr 2019 sind eine umfassende Sanierung des Dachs und ein Fassadenanstrich notwendig. Die von der WEG beauftragten Handwerker richten ihre Rechnungen (insgesamt EUR 100.000 zzgl. EUR 19.000 USt) an die WEG. Damit der Inhaber des Friseurladens den Vorsteuerabzug aus den auf ihn entfallenden An-teil der Sanierungskosten geltend machen kann, muss die WEG eine Rechnung über EUR 50.000 zzgl. EUR 8.500 USt an ihn ausstellen. Diese EUR 8.500 muss die WEG im Rahmen der Umsatzsteuervoranmeldung erklären, kann in diesem Zuge aber auch 50 % der Vorsteuer aus den Hand-werkerrechnungen (EUR 8.500) als Vorsteuer geltend machen.
Da eine solche Option zur Umsatzsteuer aber auch mit einem höheren Verwaltungsaufwand der WEG verbunden ist, ist die Option rechtlich nur möglich, wenn in der Eigentümerversammlung mehrheitlich ein entsprechender Beschluss gefasst wurde. Ein Anrecht des jeweiligen Eigentümers auf eine Abrechnung mit Umsatzsteuerausweis besteht nicht automatisch, sondern richtet sich nach den einschlägigen Vorschriften des WEG-Rechts und der hierzu ergangenen Rechtsprechung.
Hinweis:
Nicht nur umsatzsteuerlich auch im Rahmen der Ertragsteuern kann sich bei einer WEG eine Handlungsnotwendigkeit ergeben, wenn sie beispielsweise im Rahmen eines Blockheizkraftwerks oder einer Photovoltaikanlage selbst hergestellten Strom ins öffentliche Stromnetz einspeist. Dies hat der BFH zuletzt in seinem Urteil vom 20.9.2018 – IV R 6/16) nochmals deutlich gemacht.