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Einbeziehung der Baukosten in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer bemisst sich grundsätzlich nach dem Wert der Gegenleistung, in der Regel also nach dem Kaufpreis, der für ein Grundstück gezahlt wird. Werden neben dem Kaufvertrag weitere Vereinbarungen getroffen, die mit dem Grundstückskauf in einem rechtlichen oder zumindest objektiv sachlichen Zusammenhang stehen, sodass der Erwerber das beim Abschluss des Kaufvertrags unbebaute Grundstück in bebautem Zustand erhält, bezieht sich der Erwerbsvorgang auf diesen einheitlichen Erwerbsgegenstand. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Käufer den Grundstücksverkäufer oder einen vom Grundstücksverkäufer vorgeschlagenen Dritten spätestens beim Abschluss des Kaufvertrags mit dem Bau beauftragt.

Mit Urteil vom 27. Dezember 1991 (Aktenzeichen 2 BvR 72/90) hatte das Bundesverfassungsgericht entschieden, dass die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (Urteil vom 13. April 1983, Aktenzeichen II R 53/81), wonach die Grunderwerbsteuer beim Erwerb einer im Bauherrenmodell errichteten Eigentumswohnung nach den Gegenleistungen für den anteiligen Grund und Boden und für den Bau der Wohnung zu bemessen ist, nicht verfassungswidrig ist.

In einem aktuellen Urteil vom 3. März 2015 (Aktenzeichen II R 9/14) hat der Bundesfinanzhof seine bisherige Rechtsprechung bestätigt und klar gestellt, welche Aufwendungen beim Kauf eines unbebauten Grundstücks in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einzubeziehen sind. Wenn sich der Grundstücksverkäufer zur Errichtung eines Rohbaus auf dem Grundstück verpflichtet und weitere Baukosten durch Ausbauarbeiten anfallen, die aber vom Grundstückskäufer bei Dritten in Auftrag gegeben worden sind, gilt:

  • Die Ausbaukosten sind nur dann in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen, wenn die vom Erwerber mit dem Ausbau beauftragten Unternehmen bereits beim Abschluss des Grundstückskaufvertrags zur Seite der Veräußerer gehörten und dem Erwerber vor diesem Zeitpunkt die Ausbauarbeiten konkret benannt und zu einem im Wesentlichen feststehenden Preis angeboten hatten. Zudem muss der Erwerber dieses Angebot später unverändert oder mit geringen Abweichungen annehmen.
  • Eigenleistungen und Aufwendungen für Ausbaumaßnahmen, bei denen es an einem derartigen in personeller, inhaltlicher und finanzieller Hinsicht konkretem Angebot vor Abschluss des Kaufvertrags fehlt, sind nicht in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einzubeziehen.

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