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Gewerblicher Grundstückshandel auch nach mehr als zehnjähriger Haltedauer

Die Abgrenzung der privaten Vermögensverwaltung von einem gewerblichen Grundstückshandel stand erneut auf dem Prüfstand der BFH-Rechtsprechung. Nach den Verwaltungsgrundsätzen sowie nach ständiger BFH-Rechtsprechung hat sich als „Faustregel“ für die Beurteilung eines gewerblichen Grundstückshandels die sog. „Drei-Objekt-Grenze“ etabliert. Hiernach wird ein gewerblicher Grundstückshandel angenommen, sofern innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen Anschaffung bzw. Bebauung und Verkauf - in der Regel fünf Jahre - mehr als drei Objekte veräußert werden. Als gewerblicher Grundstückshändler stellen die Einkünfte aus An- und Verkauf der Immobilien gewerbliche Einkünfte dar, die neben der Einkommensteuer auch der Gewerbesteuer unterliegen.

Allerdings haben sowohl die Zahl der verkauften Objekte wie auch der zeitliche Abstand zwischen Anschaffung, etwaiger Bebauung und Verkauf nur indizielle Bedeutung. Es bestand jedoch bisher seitens der Finanzverwaltung wie auch seitens geltender BFH-Rechtsprechung Einigkeit darüber, dass Grundstücke, die ein Steuerpflichtiger länger als zehn Jahre im Eigentum hat, ohne Hinzutreten weiterer Umstände grundsätzlich keine Objekte im Rahmen eines gewerblichen Grundstückshandels sein können.

Von diesem Grundsatz hat nun der BFH mit Urteil vom 15.01.2020 eine Ausnahme geschaffen. So kann nach Auffassung des BFH auch ein Grundstück, das bereits längere Zeit im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung genutzt wurde, Gegenstand eines gewerblichen Grundstückshandels sein. Dies gilt zumindest dann, wenn der Steuerpflichtige selbst nach langfristiger Vermietung im Hinblick auf eine Veräußerung Baumaßnahmen ergreift, die derart umfassend sind, dass hierdurch das bereits bestehende Wirtschaftsgut „Gebäude“ nicht nur erweitert oder über seinen ursprünglichen Zustand hinausgehend verbessert wird, sondern ein gänzlich neues Wirtschaftsgut „Gebäude“ entsteht. Von einem neuen Wirtschaftsgut „Gebäude“ ist auszugehen, wenn durch die Baumaßnahmen ein selbständiges - neben den Altbau tretendes - neues Gebäude, ein selbständiger Gebäudeteil oder ein einheitliches neues Gebäude unter Einbeziehung der Altbausubstanz entsteht. Der BFH stellt hierbei klar, dass es im Hinblick auf die in jedem Fall notwendige erforderliche umfassende Substanzvermehrung insoweit nicht erforderlich ist, dass dem Objekt eine andere Marktgängigkeit verliehen wird.

Mit der neuen BFH-Rechtsprechung schwebt nun das Damoklesschwert des gewerblichen Grundstückshandels auch über Immobilien, die bereits langfristig im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung genutzt wurden. Dabei schafft der BFH bei solchen Immobilien als zusätzliches Abgrenzungsmerkmal das Entstehen eines neuen Wirtschaftsguts „Gebäude“. So ist künftig auch bei Immobilien der langfristigen Vermögensverwaltung zu prüfen, ob vor Verkauf derart umfassende Baumaßnahmen vorgenommen wurden, dass ein neues Wirtschaftsgut „Gebäude“ entsteht.

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