Grundsteuer: Die geplanten Änderungen im Referentenentwurf

Nachdem das Bundesverfassungsgericht im April 2018 die derzeit geltenden Bewertungsregeln für Zwecke der Grundsteuer als verfassungswidrig eingestuft hatte, ist der Gesetzgeber angehalten, bis spätestens zum 31. Dezember 2019 eine verfassungskonforme Neuregelung zu treffen.

Nach zähem und öffentlichkeitswirksamen Diskurs über eine möglichst alle Interessengruppen zufriedenstellende Neuregelung, wurde nun ein erster Referentenentwurf vorgelegt.

Inkrafttreten

Die Neuregelungen sollen bis zum 31. Dezember 2019 vom Gesetzgeber verabschiedet werden. Allerdings gelten die derzeitigen (verfassungswidrigen) Vorschriften im Rahmen einer vom Bundesverfassungsgericht eingeräumten Übergangsregelung noch bis zum 31. Dezember 2024 fort. Die ungewöhnliche lange Frist ist dem Umstand geschuldet, dass die Reform der Grundsteuer mit einer Neubewertung sämtlicher Grundstücke im Bundesgebiet einhergeht und hierfür ein ausreichend langer Zeitraum einkalkuliert wird.

Besteuerungsmodell

Bei dem neuen Grundsteuermodell handelt es sich um ein sogenanntes wertabhängiges Modell. Dies bedeutet, dass die Lage eines Grundstücks den Grundstückswert und damit die darauf entfallende Steuer beeinflusst. Die grundsätzliche Systematik sowie die verschiedenen Einstufungen der Grundstücke werden weitestgehend beibehalten. Die Grundsteuer ergibt sich durch einen Grundstückswert multipliziert mit einer Messzahl und einem Hebesatz. Insgesamt soll die Grundsteuer durch die Reform vereinfacht werden.

Wertermittlung

Die Ermittlung des Grundstückswerts orientiert sich dabei an den bereits im Rahmen des Erbschaft- und Schenkungsteuergesetzes bekannten Verfahren. So sind bebaute Grundstücke in der Regel im Ertragswertverfahren (z.B. Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke) oder Sachwertverfahren (Geschäftsgrundstücke oder gemischt genutzte Grundstücke) zu bewerten. Für alte Gebäude ist ein Wertabschlag vorgesehen. In Abhängigkeit von der Art des Grundstücks soll aber stets ein Mindestwert angesetzt werden. Dieser beträgt in der Regel mindestens 75 % des Grund und Bodens. Für Ein- und Zweifamilienhäuser gibt es eine besondere Berechnungsmethode.

Durch die Bewertung im Ertragswertverfahren wirkt sich das Mietniveau der Gemeinde merklich auf den Grundstückswert aus. Um gerade in Ballungsgebieten die soziale und kommunale Vermietung sowie das genossenschaftliche Wohnen zu fördern bzw. die Mieter zu entlasten, sind deshalb Abschläge in der Steuermesszahl von bis zu 25 % möglich.

Unbebaute Grundstücke werden durch Multiplikation des Bodenrichtwerts mit der Grundstücksfläche bewertet.

Die Bewertung land- und forstwirtschaftlich genutzter Grundstücke erfolgt durch ein gesondertes pauschaliertes Verfahren.

Regelmäßige Neubewertung/Wertfortschreibung

Um künftig ein verfassungswidriges Szenario wie mit den derzeit verwendeten Einheitswerten zu vermeiden, sollen die Grundsteuerwerte künftig alle sieben Jahre neu festgestellt werden. Eine Wertfortschreibung erfolgt allerdings nur, wenn der neu festgestellte Wert um mindestens EUR 15.000 vom bisherigen Wert abweicht.

Öffnungsklausel für Länder

Aufgrund der Bedenken einiger Bundesländer ist neben einer Reform der Grundsteuer auch eine Änderung des Grundgesetzes geplant. Dabei soll die Grundsteuer mit Wirkung zum 1. Januar 2025 in den Katalog der sog. konkurrierenden Gesetzgebung und für die Länder eine Abweichungsbefugnis aufgenommen werden. Dies bedeutet, dass einzelne Bundesländer zum Erlass eigener Regelungen zur Grundsteuer befugt sind.

Grundsteuer C

Eine wesentliche Neuerung ist die sog. Grundsteuer C. Diese kann für baureife, aber unbebaute Grundstücke in Gebieten mit erhöhtem Wohnraumbedarf Verwendung finden. Gemeinden können für diese Grundstücke einen höheren Hebesatz festlegen, wenn die Grundstücke nicht bebaut werden. Die höhere Grundsteuer soll Spekulationen mit baureifem Land wirtschaftlich unrentabler machen und Anreize setzen, baureifes Land auch tatsächlich zu bebauen.

Gesetzgebungsprozess

Da die Änderungen zur Grundsteuer nach den Vorgaben des BVerfG bis spätestens 31. Dezember 2019 umgesetzt werden müssen, erfolgte bereits in der letzten Woche die erste Beratung im Bundestag. Aufgrund der umstrittenen Öffnungsklausel für die Länder sind am 11. September 2019 Anhörungen geplant.

Der weitere Verlauf des Gesetzgebungsprozesses darf hier insbesondere aufgrund der Breitenwirkung der Grundsteuer mit Spannung abgewartet werden. Insbesondere die Öffnungsklausel dürfte nach unserer Auffassung noch zu kontroversen Diskussionen führen.

Wir halten Sie hier selbstverständlich auf dem Laufenden.