Parkhaus und Hotel als erbschaftsteuerlich nicht begünstigtes Verwaltungsvermögen

Um Arbeitsplätze zu sichern und zu erhalten, privilegiert der Gesetzgeber die Übertragung von Betriebsvermögen durch verschiedene Verschonungsmodelle bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer (Regelverschonung, Optionsverschonung, Verschonungsbedarfsprüfung). Entscheidende Größen bei der Steuerverschonung sind Unternehmensbewertung und Verwaltungsvermögen, zu dem insbesondere „Dritten zur Nutzung überlassene Grundstücke“ zählen, da der Quotient die Verwaltungsvermögensquote bestimmt und damit für die Wahl zwischen Regelverschonung (max. 90 % Verwaltungsvermögen) und Optionsverschonung (max. 20 % Verwaltungsvermögen) entscheidend ist. Verwaltungsvermögen wird nicht verschont und wie Privatvermögen voll besteuert.

Verkürzt ging es im Streitfall um die Frage, ob ein Grundstück mit aufstehendem Parkhaus („Parkhausbetrieb“) als verschonungswürdiges Betriebsvermögen steuerfrei in 2018 vererbt werden konnte (Ansicht des Klägers) oder als nicht begünstigtes Verwaltungsvermögen voll der Erbschaftsteuer unterliegt (Ansicht des Finanzamtes). Beherbergungsbetriebe wie Hotels, Pensionen und Campingplätze überlassen Grundstücke bzw. Grundstücksteile an fremde Dritte zu deren Nutzung, was grundsätzlich zu Verwaltungsvermögen führt (Grundsatz). Da aber neben der Grundstücksüberlassung weitere gewerbliche Leistungen vom Beherbergungsbetrieb einheitlich angeboten werden (z. B. Zimmerservice, Frühstück etc.), liegt nach Auffassung der Finanzverwaltung immer verschonungswürdiges Betriebsvermögen bei der Erbschaftsteuer vor, da die Grundstücksüberlassung die Basis für den eigentlichen Betrieb ist (sog. Ausnahme für originär gewerbliche Vermietung; R E 13b.13 Satz 3 ErbStR 2019).

Unter strenger Wortlautauslegung des Gesetzes stufte der Bundesfinanzhof („BFH“) das Parkhaus als Verwaltungsvermögen ein und versagte daher die Anwendung der Ausnahme für gewerbliche Vermietung – das Parkhaus als Beherbergungsbetrieb für Autos. Eine „Befreiung für Beherbergungsbetriebe“ ergebe sich weder aus dem Gesetzeswortlaut noch aus Systematik oder Historie. Es gebe auch keinen Raum für eine teleologische Reduktion, denn der Gesetzgeber wollte nur produktives Betriebsvermögen verschonen, nicht aber weitgehend risikolos verpachtete Grundstücke.

Zwar betraf der BFH-Urteilsfall einen Parkhausbetrieb. Gleichwohl hat die Entscheidung weitreichende praktische Bedeutung, denn nun qualifizieren sich neben Beherbergungsbetrieben (Hotels, Pensionen, Campingplätze), Räume in Gaststätten und auch Parkplätze in Parkhäusern als Verwaltungsvermögen. Betroffen sind vermutlich auch die Betreiber von Fußball-, Tennis- oder Golfplätzen und Einkaufszentren, womöglich selbst die Kfz-Stellplatzüberlassung an eigene Mitarbeiter. Ein Lagergrundstück wurde vom BFH ebenfalls als Verwaltungsvermögen eingestuft (BFH-Urteil vom 10. Mai 2023, II R 21/21).

Abzuwarten bleibt, wie die Finanzverwaltung auf das BFH-Urteil vom 28. Februar 2024 zum Parkhausbetrieb reagieren wird (II R 27/21), denn es wurde noch nicht offiziell im Bundessteuerblatt Teil II veröffentlicht.

Vorerst kann Verwaltungsvermögen nur durch „Leerstand“ vermieden werden, denn ist ein ungenutztes Grundstück am Stichtag nicht (mehr) an Dritte überlassen, liegt nach herrschender Meinung kein Verwaltungsvermögen vor, selbst wenn kurze Zeit später erneut eine (neue) Nutzungsüberlassung an Dritte erfolgt. Entsprechende Dokumentation zum Leerstand erscheint in solchen Fällen ratsam und geboten.

Mit seinem Urteil zum Parkhausbetrieb entscheidet der BFH erneut gegen den (Unternehmens-)Nachfolger, wie schon zuvor u. a. bei der Übertragung von Grundstücken im Sonderbetriebsvermögen und bei der Optionsverschonung. So wird der Zugang zur Steuerverschonung für Betriebsvermögen stark eingeschränkt, so dass sie einer Vielzahl von Unternehmen versagt bleiben. Dem kann nur der Gesetzgeber entgegenwirken.