Schuldzinsenabzug bei gemischt genutzten Gebäuden

In der Praxis werden Immobilien vielfach mit Fremdkapital finanziert. Werden die Immobilien teilweise fremdvermietet und teilweise eigengenutzt (sog. „gemischte Nutzung“), stellt sich die Frage der Zuordnung von Schuldzinsen. Hierzu existiert schon seit langem eine ständige Rechtsprechung des BFH, wonach grundsätzlich eine Zuordnung des Eigenkapitals zum selbstgenutzten und eine Zuordnung des Fremdkapitals zum fremdvermieteten Teil möglich ist – dies setzt jedoch voraus, dass der eigengenutzte Teil auch tatsächlich mit Eigenkapital und der fremdvermietete Teil auch tatsächlich mit Darlehensmittel bezahlt wird. In der Praxis wird dies erreicht, indem die Darlehensmittel getrennt vom Eigenkapital auf einem gesonderten Konto verwahrt und nur für den fremdgenutzten Gebäudeteil verwendet werden.

Mit Urteil vom 4. Februar 2020 (Aktenzeichen IX R 1/18) hatte der BFH nunmehr zu entscheiden, wie die Zuordnung von Schuldzinsen für den Fall zu erfolgen hat, dass ein in WEG-Einheiten aufgeteiltes Gebäude teilweise fremdvermietet und teilweise veräußert wird. Bei einer Zuordnung zum fremdvermieteten Gebäudeteil wären die Zinsen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung jährlich abzugsfähig, bei einer Zuordnung zum veräußerten Gebäudeteil würden die Zinsen den steuerbaren Gewinn aus einem privaten Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG als Veräußerungskosten mindern.

Der BFH entschied, dass die Zuordnung der Schuldzinsen in diesem Fall nach den gleichen Grundsätzen erfolgt wie bei einer gemischt genutzten Immobilie. Damit Zinsen dem vermieteten Teil zugeordnet werden können, muss der Steuerpflichtige zum einen die Herstellungskosten des später vermieteten Gebäudeteils sowie diejenigen des später veräußerten Gebäudeteils getrennt ermitteln und zum anderen mit den Darlehensmitteln auch tatsächlich die Aufwendungen begleichen, welche der Herstellung des zur Vermietung bestimmten Gebäudeteils konkret zuzurechnen sind.

Fazit: Voraussetzung für eine Zuordnung von Schuldzinsen zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist also letztendlich, dass der Steuerpflichtige bereits vor Errichtung des Gebäudes weiß, welchen Gebäudeteil er später verkaufen wird und dass er die Darlehensmittel auf einem besonderen Konto getrennt von den Eigenmitteln verwahrt und nur für den später zu vermietenden Teil der Immobilie verwendet.