Werbungskosten für Homeoffice bei Vermietung an Arbeitgeber - Rechtsprechungsänderung

Immer öfter verlagern Arbeitgeber die Arbeitsplätze und die Arbeitsleistungen teilweise in den häuslichen Bereich ihrer Mitarbeiter. Sofern der Arbeitgeber mit dem Mitarbeiter einen Heimbüro-Mietvertrag abschließt, können die daraus resultierenden Einnahmen beim Arbeitnehmer Arbeitslohn oder Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung darstellen. Bei der Qualifikation als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung können dann Werbungskosten geltend gemacht werden. Voraussetzung für die Zuordnung der Mietzahlungen zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung ist, dass das Arbeitszimmer vorrangig im betrieblichen Interesse des Arbeitgebers genutzt wird und dieses Interesse über die Entlohnung des Arbeitnehmers sowie über die Erbringung der jeweiligen Arbeitsleistung hinausgeht. Damit das Homeoffice zu einer solchen betrieblichen Einrichtung des Arbeitgebers wird, ist es notwendig, dass der Arbeitgeber aus betrieblichen Gründen eine von den privaten Wohnräumen des Arbeitnehmers getrennte Räumlichkeit von seinem Arbeitnehmer anmietet und ihm anschließend zur Ausübung beruflicher Tätigkeiten wieder überlässt.

Bislang galt sowohl nach der Rechtsprechung als auch nach Ansicht der Finanzverwaltung (BMF 13. Dezember 2005, BStBl I 2006, 4), dass bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit der Homeoffice-Räume davon auszugehen ist, dass der Steuerpflichtige beabsichtigt, einen Einnahmenüberschuss zu erwirtschaften, d. h. auch langfristige Werbungskostenüberschüsse konnten beim Arbeitnehmer mit anderen, positiven Einkünften verrechnet werden. Mit der Entscheidung vom 17. April 2018 (IX R 9/17) ändert der BFH allerdings seine bisherige Rechtsprechung und folgt nun der gegenteiligen Auffassung.

Vermietet der Steuerpflichtige eine Einliegerwohnung als Homeoffice an seinen Arbeitgeber für dessen betriebliche Zwecke, kann er Werbungskosten nur geltend machen, wenn eine objektbezogene Prognose die erforderliche Überschusserzielungsabsicht belegt. Nach der BFH-Rechtsprechung wird bei der Vermietung zu gewerblichen Zwecken die Absicht des Steuerpflichtigen, auf Dauer einen Überschuss der Einnahmen über die Ausgaben erzielen zu wollen, nicht vermutet. Die zweckentfremdete Vermietung von Wohnraum an den Arbeitgeber zu dessen betrieblichen Zwecken hat der BFH nun erstmals als Vermietung zu gewerblichen Zwecken beurteilt.

Um in Zukunft Werbungskostenüberschüsse geltend zu machen, muss durch den Arbeitnehmer eine objektbezogene Überschussprognose, wie sie grundsätzlich für alle Gewerbeimmobilien gefordert wird, durchgeführt werden. Bei entsprechenden Ausgestaltungen droht somit auf Basis dieser Rechtsprechung, dass Verluste aus der Vermietung steuerlich nicht mehr anerkannt werden.

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