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Änderung vorläufiger Steuerbescheide bei geplanter Vermietung
Zwischenzeitliche Verluste aus der Vermietung oder geplanten Vermietung von Immobilien sind nach ständiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs nur dann zu berücksichtigen, wenn grundsätzlich eine sog. Einkunftserzielungsabsicht vorliegt, der Vermieter also die Absicht hat, auf Dauer gesehen nachhaltig Überschüsse zu erzielen. Bei einer auf Dauer angelegten Vermietung zu marktüblichen Bedingungen ist dies in der Regel unproblematisch.
Eine gesonderte Prüfung der Einkunftserzielungsabsicht ist unter anderem vorgesehen, wenn unklar ist, ob eine Vermietungsabsicht besteht, die Vermietung nicht auf Dauer angelegt ist, eine Wohnung verbilligt überlassen wird oder eine Immobilie leer steht. In diesen Fällen hat die Finanzverwaltung unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit, die Einkommensteuer zunächst vorläufig festzusetzen und zu einem späteren Zeitpunkt zu ändern.
Mit Urteil vom 16. Juni 2015 (Aktenzeichen IX R 27/14) hat der Bundesfinanzhof über einen Fall entschieden, in dem zunächst Ungewissheit über die Einkunftserzielungsabsicht bestand und das Finanzamt die vorläufige Steuerfestsetzung zuungunsten der Steuerpflichtigen änderte.
Im Streitfall erwarb die Klägerin ein Einfamilienhaus, das sie zunächst selbst bewohnte und anschließend umfangreich instand setzte. Über mehrere Jahre hinweg schaltete die Klägerin Anzeigen, um das Gebäude zu vermieten, eine tatsächliche Vermietung kam jedoch nicht zustande. Schließlich nutzte die Klägerin das Haus wieder zu eigenen Wohnzwecken.
Das Finanzamt hatte die Werbungskostenüberschüsse aus den Jahren der Renovierung zunächst als negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt. Da die Einkunftserzielungsabsicht jedoch noch nicht abschließend beurteilt werden konnte, wurde die Einkommensteuer der betreffenden Jahre nur vorläufig festgesetzt.
Wie der Bundesfinanzhof bestätigt hat, ist das Finanzamt bei ungewisser Vermietungsabsicht zur Änderung einer vorläufigen Steuerfestsetzung auch dann befugt, wenn sich eine neue Tatsachenlage allein durch Zeitablauf ergeben hat. Kommt es über einen Zeitraum von mehr als zehn Jahren nicht zu der angeblich beabsichtigten Vermietung, ist es regelmäßig nicht zu beanstanden, wenn die Vermietungsabsicht verneint wird.
Die Ungewissheit hinsichtlich der Vermietungsabsicht ist verfahrensrechtlich nicht beseitigt, solange eine zukünftige Vermietung nicht ausgeschlossen ist und der Steuerpflichtige Maßnahmen ergreift, die darauf gerichtet sind, die Vermietung zu ermöglichen oder zu fördern, z.B. Anzeigen schaltet oder einen Makler beauftragt.
Für die Festsetzungsfrist der Einkommensteuer gilt in diesen Fällen eine Ablaufhemmung, die es der Finanzverwaltung ermöglicht, vorläufige Steuerfestsetzungen für einen sehr weitreichenden Zeitraum zu ändern.
Hinweis: Werden Verluste aus Vermietung und Verpachtung nachträglich nicht anerkannt, können neben Steuernachzahlungen auch erhebliche Nachzahlungszinsen fällig werden. Daher sollte man in Fällen, in denen die Einkunftserzielungsabsicht nicht eindeutig dokumentiert werden kann, vorsichtig sein.
