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Einkünfteerzielungsabsicht bei langjährigem Leerstand von Wohnungen
Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs können Aufwendungen, die mit der beabsichtigten Vermietung eines (leerstehenden) Wohngrundstücks anfallen, als vorab entstandene Werbungskosten berücksichtigt werden, wenn ein ausreichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen den Aufwendungen und der Einkunftsart besteht, in deren Rahmen der Abzug begehrt wird.
Im aktuell entschiedenen Fall machte der Eigentümer eines Zweifamilienhauses, in dem er auch selbst wohnte, für die Wohnung im ersten Stock sowie für ein Zimmer mit Bad im Dachgeschoss Werbungskostenüberschüsse aus Vermietung und Verpachtung für die Jahre 2004 bis 2006 geltend. Die Wohnung war anfangs vermietet und stand dann seit 1997 leer; der Eigentümer schaltete zwar mehrmals im Jahr Chiffreanzeigen in einer überregionalen Zeitung, in denen er die Wohnung möbliert anbot und sich für den Mietpreis am Mietspiegel orientierte, aber es erschien ihm kein Mieter geeignet. Das Zimmer im Dachgeschoss war zu keinem Zeitpunkt vermietet, eine Vermietung sei nach Aussage des Eigentümers nicht (mehr) beabsichtigt; allerdings habe er es früher per Aushang in der Nachbarschaft zur Vermietung angeboten. Bei einer Ortsbegehung wurde festgestellt, dass das Zimmer privat als Abstellraum genutzt wird. Das zuständige Finanzamt und später auch das Finanzgericht lehnten eine Berücksichtigung der Werbungskostenüberschüsse aufgrund fehlender Einkünfteerzielungsabsicht ab.
In dem als Leitentscheidung bezeichneten Urteil führt der Bundesfinanzhof (Urteil vom 11.12.2012, IX R 14/12) aus, dass eine Berücksichtigung der Werbungskostenüberschüsse mangels Einkünfteerzielungsabsicht nicht möglich ist. Für das Zimmer im Dachgeschoss bestand aufgrund der tatsächlichen Nutzung und den Äußerungen des Eigentümers keine Einkünfteerzielungsabsicht. Für die Wohnung im ersten Stock führt der Bundesfinanzhof aus, dass eine stereotype Wiederholung erfolgloser Vermietungsanzeigen die Aufgabe der Einkünfteerzielungsabsicht indiziert. Es hätte Anpassungen und Zugeständnisse durch den Eigentümer geben müssen. Im Einzelfall kann ein besonders lang andauernder Leerstand dazu führen, dass eine vom Steuerpflichtigen aufgenommene Einkünfteerzielungsabsicht ohne sein Zutun oder Verschulden wegfällt. Die Feststellungslast für die Ernsthaftigkeit und Nachhaltigkeit von Vermietungsbemühungen als Voraussetzung einer Einkünfteerzielungsabsicht trägt der Steuerpflichtige.
