Nießbrauch clever gestalten – oder teuer bezahlen?

Im Überblick

Bei der vorweggenommenen Erbfolge von vermieteten Immobilien im Privatvermögen wird dem Schenker zur wirtschaftlichen Versorgung regelmäßig ein Nießbrauchsrecht eingeräumt, auch um Schenkungsteuer zu sparen. Es kommt zu einer Trennung von Substanz und Erträgen. Der Beschenkte wird zivilrechtlicher Eigentümer der Immobilie und der Schenker/Nießbraucher vereinnahmt als wirtschaftlicher Eigentümer weiterhin die Mieten.

Seit 1992 wurde der Einmalbetrag für den entgeltlichen Verzicht auf das Nießbrauchsrecht als nicht steuerbare Vermögensumschichtung angesehen, mithin war der Verzicht einkommensteuerfrei. Mit Urteil vom 10. Oktober 2025 positioniert sich der Bundesfinanzhof („BFH“) neu. Der Verzicht wird nunmehr als steuerbare und steuerpflichtige Entschädigung für entgangene Mieten angesehen. Dies ist eine Rechtsprechungsänderung zuungunsten des Nießbrauchers, der die Abfindung bisher netto bei der Einkommensteuer vereinnahmen konnte, jetzt hingegen brutto.

Nießbrauchsgestaltungen und Ablösung bei Immobilienverkäufen

Bei Schenkungen unter Nießbrauch wird die Substanz auf die nächste Generation übertragen („Apfelbaum“), die Erträge („Äpfel“) verbleiben weiterhin beim Schenker/Nießbraucher. Typisch sind Nießbrauchsgestaltungen zur Sicherung der Nachfolge bei der Übertragung von Immobilien, Beteiligungen und Wertpapieren.

Der Nießbrauch steht jedoch einer nachfolgenden Veräußerung der vermieteten Immobilie entgegen, denn die Belastung geht auf den Käufer über, der daher einen entsprechenden Kaufpreisabschlag einfordert, denn er kann für die Dauer des Nießbrauchs keine Mieten vereinnahmen. Daher erfolgt im Vorfeld des Verkaufs regelmäßig eine Ablösung des Nießbrauchs gegen Entgelt, anschließend wird die lastenfreie Immobilie ohne Abschlag veräußert.

Bisherige Rechtslage und Verwaltungsauffassung

Das Nießbrauchsrechts an einer vermieteten Immobilie ist in dieser Konstellation ein Wirtschaftsgut im Privatvermögen. Ausgehend von der Rechtsprechung des X. Senat des BFH aus 1992 wurde der Verzicht auf das Nießbrauchsrechts nicht als Entschädigung gewertet, sondern vielmehr als nicht steuerbare Vermögensumschichtung (Urteil vom 25. November 1992 – X R 34/89). Der Verzicht war damit einkommensteuerfrei beim Nießbraucher. Dieser Rechtsauffassung folgt die Finanzverwaltung mit dem sog. Nießbraucherlass vom 30. September 2013.

Neue BFH-Rechtsprechung und aktuelle Einordnung

Hiervon abweichend – und mit vorheriger Zustimmung des X. Senats – urteilte jüngst der IX. Senat des BFH (Urteil vom 10. Oktober 2025 – IX R 4/24), dass das Entgelt für den Verzicht auf das Nießbrauchsrecht jedenfalls dann als einkommensteuerbare Entschädigung zu behandeln ist, wenn der Nießbraucher als Vermieter anzusehen ist und selbst aus der Immobilie Mieteinkünfte erzielt. Die Entschädigung wird in diesem Fall nämlich nicht für den Vermögensverlust durch Aufgabe des Nießbrauchsrechts als Wirtschaftsgut gezahlt, sondern vielmehr wirtschaftlich als Entschädigung für die künftig entgehenden Mieten. Mit der Rechtssprechungsänderung vollzieht der IX. Senat eine Gleichstellung mit dem entgeltlichen Verzicht auf den Nießbrauch an einem GmbH-Anteil (Urteil vom 20. September 2024 – IX R 14/24).

Das BFH-Urteil vom 10. Oktober 2025 wurde bisher noch nicht offiziell veröffentlicht und ist daher aus Sicht der Finanzverwaltung eine unbeachtliche Einzelfallentscheidung. So muss die Vorinstanz des FG Münster u. a. noch klären, ob die Entschädigung ggf. einer begünstigten Besteuerung durch zusammengeballten Zufluss unterliegen könnte (Fünftel-Regelung oder „halber“ Steuersatz für die Abfindung). Die neue Entscheidung des IX. Senats des BFH steht zudem im Widerspruch zu der Auffassung der Finanzverwaltung (Nießbraucherlass vom 30. September 2013 Rz. 58, 60, 65). In solchen Fällen wird die Veröffentlichung des neuen Urteils regelmäßig mit einer Vertrauensschutzregelung verbunden, wonach Altfälle ggf. unverändert nach altem Recht beurteilt werden können.

Praxishinweise

Ein entgeltlicher Verzicht auf den Nießbrauch lässt sich ggf. durch einen sog. verlängerten Vorbehaltsnießbrauch vermeiden, sollte der Verkaufspreis aus der Immobilie in eine andere Immobilie reinvestiert werden. Der unentgeltliche Verzicht auf den Nießbrauch würde hingegen Schenkungsteuer auslösen.

Wir beraten Sie gern. Sprechen Sie uns an, wenn Sie wissen möchten, was das im Detail bedeutet und welche Gestaltung für Sie sinnvoll ist.

Im Überblick

Ist der Nießbraucher wirtschaftlicher Eigentümer des GmbH-Anteils (Regelfall), führt der entgeltliche Verzicht auf das Nießbrauchsrecht zu einer steuerbaren Anteilsveräußerung (§ 17 EStG). Infolge der Ablösung des Nießbrauchs geht das wirtschaftliche Eigentum vom Nießbrauchsberechtigten auf den Erwerber der Anteile über. Hingegen sind Ablösezahlungen nicht steuerbar bei der Einkommensteuer, wenn der Nießbraucher ausnahmsweise nicht wirtschaftlicher Eigentümer des GmbH-Anteils ist.

Nießbrauchsgestaltungen und BFH-Entscheidung

Bei Schenkungen unter Nießbrauch wird die Substanz auf die nächste Generation übertragen („Apfelbaum“), die Erträge („Äpfel“) verbleiben weiterhin beim Schenker/Nießbraucher. Typisch sind Nießbrauchsgestaltungen zur Sicherung der Nachfolge bei der Übertragung von Beteiligungen, Immobilien und Wertpapieren.

Der BFH hat entschieden, dass die Ablösung des Nießbrauchs bei einem privat gehaltenen GmbH-Anteil eine nicht steuerbare Vermögensumschichtung für den Nießbraucher darstellen kann. Die neue Entscheidung vom 11. Februar 2025 – IX R 14/24 reiht sich in eine Folge von Urteilen ein, die sich mit dem wirtschaftlichen Eigentum bei Nießbrauchsgestaltungen befassen.

Wirtschaftliches Eigentum bei GmbH-Anteilen

Gewinnausschüttungen sind grundsätzlich dem zivilrechtlichen Anteilseigner zuzurechnen, jedoch vorrangig dem wirtschaftlichen Eigentümer (§ 39 AO). Durch Vertragsgestaltung müssen daher kumulativ Gewinnbezugsrecht, Stimmrecht, Risiko einer Wertminderung und Chance einer Wertsteigerung auf den Nießbraucher zugeordnet werden, damit er als wirtschaftlicher Eigentümer des verschenkten GmbHAnteils anzusehen ist (BMF-Schreiben 14. Mai 2025 zur Abgeltungssteuer Rz. 117a). Der Nießbraucher hat dadurch eine Rechtsposition inne, die ihm entscheidenden Einfluss auf die Gesellschafter verschafft, womit er insoweit dem zivilrechtlichen Anteilseigner gleichgestellt ist.

Besonderheiten des entschiedenen Einzelfalls

Im Urteilsfall war die Schenkerin/Nießbraucherin aber nicht wirtschaftliche Eigentümerin, denn ihr wurde nur das Gewinnbezugsrecht zugewiesen (Vorinstanz FG Köln vom 29. Februar 2024 – 7 K 95/23). In diesem atypischen Fall führte die Ablösezahlung für den Nießbrauch zu einem nicht einkommensteuerbaren Vorgang, sie konnte die Abfindung netto vereinnahmen. Auch lagen keine nachträglichen Einkünfte vor, denn die Schenkerin/Nießbraucherin war nicht mehr an der GmbH beteiligt. Hieran ändert auch die Regelung des § 20 Abs. 5 Satz 3 EStG nichts, denn diese setzt für die Fiktion des Nießbrauchers als Anteilseigner die Zurechnung zum wirtschaftlichen Eigentümer als Vorfrage voraus.

Auffassung der Finanzverwaltung und weiterer Ausblick

Das BFH-Urteil vom 11. Februar 2025 – IX R 14/24 wurde noch nicht offiziell veröffentlicht und ist daher aus Sicht der Finanzverwaltung eine unbeachtliche Einzelfallentscheidung (BFH/NV 2025, S. 862). Aus Sicht der Finanzverwaltung führt die Ablösezahlung nämlich zu nachträglichen Anschaffungskosten auf den GmbH-Anteil beim Nießbrauchverpflichteten (H 17 (5) Ablösung eines Vorbehaltsnießbrauchs EStH) und nach BFH zu einem nicht steuerbaren Zufluss beim Nießbraucher. Insofern muss die Reaktion der Finanzverwaltung auf diese Asymmetrie abgewartet werden.

Wir beraten Sie gern. Sprechen Sie uns an, wenn Sie wissen möchten, was das im Detail bedeutet und welche Gestaltung für Sie sinnvoll ist.

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