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Umsatzsteuerklauseln in Grundstückskaufverträgen
Mit Schreiben vom 23. Oktober 2013 hat das Bundesministerium der Finanzen zur Ausgestaltung von Umsatzsteuerklauseln in Immobilienkaufverträgen Stellung genommen.
Zum steuerlichen Hintergrund: Wird eine Immobilie verkauft, sind die Vertragsparteien oftmals unsicher, ob mit dem Verkauf tatsächlich eine nicht steuerbare Geschäftsveräußerung im Ganzen verwirklicht wird. Wird die Grundstücksveräußerung von den Beteiligten zu Unrecht als Geschäftsveräußerung im Ganzen eingeordnet und dies später von der Finanzverwaltung korrigiert, kann dies für den Verkäufer unangenehme Folgen haben: Die Veräußerung wird dann als steuerbarer, aber steuerfreier Umsatz behandelt, was wiederum dazu führt, dass ein vorher vom Veräußerer geltend gemachter Vorsteuerabzug nach § 15a UStG zu korrigieren ist. Dies ließe sich zwar durch eine Option zur Umsatzsteuer vermeiden, für eine solche Option ist es dann allerdings zu spät. Insofern wurden in der Vergangenheit Immobilienkaufverträge regelmäßig vorsichtshalber mit Umsatzsteueroptionsklauseln versehen.
Nunmehr hat das Bundesministerium der Finanzen (wie zuvor auch schon die Oberfinanzdirektion Frankfurt am Main dazu Stellung genommen, welche Voraussetzungen aus Sicht der Finanzverwaltung erfüllt sein müssen, damit eine Umsatzsteueroptionsklausel rückwirkend auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses wirksam ist:
(1) Die Vertragsparteien gehen im Rahmen des notariellen Kaufvertrags übereinstimmend davon aus, dass eine Geschäftsveräußerung im Ganzen vorliegt.
(2) Die Parteien beabsichtigen lediglich für den Fall, dass sich ihre rechtliche Beurteilung später als unzutreffend herausstellt, eine Option zur Steuerpflicht. Diese Option ist gleichzeitig unbedingt im notariellen Kaufvertrag zu erklären.
Hinweis: Folglich sollten Immobilienkaufverträge ab sofort nur noch mit einer unbedingten Umsatzsteuerklausel versehen werden. Wir sind Ihnen gerne bei der Ausformulierung der entsprechenden Klausel behilflich.
