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Vorsteuerabzug eines Generalmieters und steuerliche Behandlung der Entschädigung für die Ablösung einer Mietgarantie
Der Bundesfinanzhof entschied mit Urteil vom 15. April 2015 (Aktenzeichen V R 43/13) zur umsatzsteuerlichen Behandlung bei der Vermietung einer Geschäftspassage zwischen Generalmieter und einem Vermieter.
Aus den Mietaufwendungen war der Generalmieter insoweit zum Vorsteuerabzug berechtigt, als der Vermieter wirksam zur Umsatzsteuer optiert hat. Der Verzicht des Vermieters auf die eigentlich steuerfreie Grundstücksvermietung kann sich dabei auf eindeutig bestimmbare Teilflächen, also z. B. Ladeneinheiten, in denen umsatzsteuerpflichtige Umsätze ausgeführt werden, beschränken.
Optiert der Vermieter bezüglich bestimmter Teilflächen unberechtigter Weise zur Umsatzsteuerpflicht, schuldet er die zu Unrecht ausgewiesene Umsatzsteuer. Ein Vorsteuerabzug des Generalmieters ergibt sich aber dadurch nicht, da er nur die gesetzlich geschuldete Umsatzsteuer als Vorsteuer abziehen darf.
Im Urteil des Bundesfinanzhofs wurde zudem über die Steuerfreiheit einer Mietgarantie entschieden. Der Generalmieter war in dem über fünf Jahre abgeschlossenen Mietvertrag nur dann verpflichtet, Miete für zum Mietbeginn leerstehende Flächen zu bezahlen, insoweit diese Flächen während der Laufzeit des Mietvertrags vermietet werden konnten.
Der Generalmieter verzichtete innerhalb der Vertragslaufzeit auf die gegebene Mietgarantie und erhielt dafür eine Entschädigungszahlung. Diese ist laut Urteil des Bundesfinanzhofs steuerbar, aber steuerfrei. Der Bundesfinanzhof hat dies damit begründet, dass eine Vermietungsgarantie dann steuerfrei ist, wenn der Garantiegeber den von ihm garantierten Erfolg nicht selbst herbeiführen kann. Somit kann auch die Ablösung der Mietpreisgarantie steuerfrei bleiben. Da es sich um einen optionsfähigen Umsatz handelt, verzichtet der Generalmieter allerdings auf die Steuerfreiheit, wenn er dem Vermieter die Entschädigungszahlung zuzüglich gesonderter Umsatzsteuer in Rechnung stellt.
