Veräußerung ausländischer (Ferien-) Immobilien

Sofern die Zeit zwischen Anschaffung und Veräußerung weniger als zehn Jahre beträgt, unterliegt der Gewinn aus dem Verkauf von privaten Immobilien der Besteuerung. Dies gilt nicht nur für alle inländischen Immobilien, sondern grundsätzlich auch für im Ausland belegenen Grundbesitz. Uneingeschränkt gilt dies aber nur in Bezug auf Immobilien in Staaten, mit denen Deutschland kein Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) abgeschlossen hat (z. B. Brasilien).

Mit der Mehrzahl von Ländern hat Deutschland allerdings entsprechende DBA vereinbart. In diesen ist in Bezug auf Immobilien eine Zuweisung des Besteuerungsrechts an den jeweiligen ausländischen Belegenheitsstaat geregelt, d. h. sowohl die laufenden Einkünfte aus der Vermietung als auch ein Veräußerungsgewinn dürfen im jeweiligen Ausland besteuert werden. In den allermeisten Fällen sind diese Einkünfte in Deutschland dann steuerfrei. Damit ist bei einer Veräußerung von Auslandsimmobilien in der Regel allein das ausländische Steuerrecht maßgeblich und sofern dort eine entsprechende günstige Regelung gilt (bspw. eine generelle Steuerfreiheit oder eine Steuervergünstigung für Immobilienveräußerungen) bleiben diese Vorteile auch bei einer Veräußerung innerhalb der 10-Jahres-Frist in Deutschland bestehen. Allenfalls erfolgt eine Berücksichtigung im Rahmen des Progressionsvorbehaltes.

Die Entscheidung des BFH vom 15. November 2017 (I R 55/15) führt aber nochmals vor Augen, dass die Grundregel nicht pauschal in allen Ländern und Konstellationen gilt, sondern immer der konkrete Einzelfall zu betrachten ist. Im Urteilsfall erfolgt der Verkauf einer Immobilie in Großbritannien. Dort unterliegt der Veräußerungsgewinn selbst nicht der Besteuerung, es erfolgt aber eine Nachversteuerung der bislang geltend gemachten Abschreibungen (sog. Claw-back-Besteuerung). Im konkreten Fall führte dies dazu, dass die Steuerfreiheit in Deutschland nicht mehr greift. Dies ist auf die Besonderheit des DBA-UK zurückzuführen, wonach die Freistellung in Deutschland nur dann gewährt wird, wenn die Einkünfte in Großbritannien tatsächlich besteuert werden (sog. Rückfall- oder subject-to-tax-Klausel). Eine vollständige Steuerfreiheit im Belegenheitsstaat der Immobilie führt damit dazu, dass das Besteuerungsrecht in Deutschland quasi wieder auflebt und Deutschland dann nach den jeweils geltenden nationalen Vorschriften die Einkünfte besteuern darf. Nach Ansicht des BFH handelt es sich bei der Claw-back-Besteuerung nicht um einen klassische Veräußerungsgewinnbesteuerung, sondern technisch um eine Einkünftekorrektur, sodass die Voraussetzung einer tatsächlichen Besteuerung der Einkünfte, d. h. des Veräußerungsgewinns, in UK nicht gegeben waren, und das Besteuerungsrecht wieder an Deutschland fällt.

Da solche Rückfallklauseln, die eine Steuerfreistellung von Einkünften von einer tatsächlichen Besteuerung im Ausland abhängig machen, auch in einigen anderen DBAs enthalten sind – teilweise nicht unmittelbar im Abkommen, sondern versteckt im dazugehörigen Protokoll, vgl. DBA-Italien – ist also bei Steuerfreiheit von Gewinnen im Ausland stets zu prüfen, ob solche Klauseln im konkreten Fall greifen. Aber auch bei einer Besteuerung im Ausland ist darauf zu achten, dass es sich technisch im Ausland tatsächlich um eine Besteuerung der Einkünfte handelt.

In einigen Ländern gelten zudem ganz allgemein Besonderheiten im Rahmen des konkreten DBA. So werden beispielsweise Einkünfte aus spanischen Immobilien (sowohl laufende Vermietungseinkünfte als auch Veräußerungsgewinne) in Deutschland nur dann steuerfrei gestellt, wenn die Immobilie zu einer (gewerblichen) Betriebsstätte dort gehört. Bei einer privat genutzten Ferienimmobilie ist das regelmäßig nicht der Fall, d. h. in dieser Konstellation kann die Veräußerung in Deutschland nur dann steuerfrei erfolgen, wenn die 10-Jahres-Frist bereits überschritten ist.

Dieser Beitrag ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand verfasst. Eine Haftung kann trotz sorgfältiger Bearbeitung nicht übernommen werden. Die Ausführungen dienen ausschließlich der allgemeinen Information und können daher eine qualifizierte, fachliche Beratung im Einzelfall weder ganz noch teilweise ersetzen. GKK PARTNERS steht Ihnen dazu gerne zur Verfügung.


GKK PARTNERS
Ohmstraße 15
80802 München
Fon +49 (0)89 / 38 99 78 -0
Fax +49 (0)89 / 38 99 78 -78
info@gkkpartners.de
www.gkkpartners.de